Zenite Negócios · Parque Residencial Tropical Ville · Cuiabá/MT

A carteira no Tropical Ville:
onde estamos e o que dá para juntar

A Zenite tem 47 matrículas ativas no bairro (mais 6 já vendidas), assentadas sobre 52 lotes do projeto urbanístico original, em 13 quadras, somando 16.384,04 m². Este estudo põe tudo no mapa e responde duas perguntas: onde há massa crítica para remembrar e desmembrar de novo, e qual lote de terceiro, se comprado, destrava mais unidades — a mesma conta do estudo dos lotes 2 e 3 da quadra 29, agora aplicada ao bairro inteiro. Geometria extraída do DWG do projeto urbanístico.

O mapa

Cada polígono é um lote do projeto urbanístico, na posição real. Clique para ver matrícula, área e o bloco a que pertence — e para abrir aquele ponto no Google Maps ou no Google Earth.

O que dá para juntar

Lotes nossos que se tocam formam um bloco. Remembrado em matrícula única e desmembrado de novo, o bloco comporta piso de min(área ÷ 180 m², testada ÷ 6,00 m) lotes — a mesma regra do estudo da quadra 29. São 18 blocos, 9 deles com sobra.

Alvos de aquisição

Um lote de terceiro vale mais para nós do que para o mercado quando ele liga dois blocos nossos: além da própria área, ele destrava o aproveitamento dos dois lados. Foi isso que rendeu o quarto lote no estudo da quadra 29. Abaixo, os 6 conjuntos que ligam dois blocos, com a sinergia — quanto o conjunto rende a mais do que renderia comprado e loteado isoladamente.

A carteira, lote a lote

Como estes números foram obtidos

A geometria vem do DWG, não de estimativa. O arquivo projeto urbanisticoTROPICAL VILLE.dwg foi convertido para DXF e os lotes reconstruídos a partir das linhas de divisa. Cada polígono foi conferido contra o rótulo de área que o próprio DWG carrega: 922 lotes fecham dentro de 1%. O desenho está em SIRGAS 2000 / UTM 21S e foi reprojetado para coordenadas geográficas — por isso ele cai sobre a imagem de satélite sem ajuste manual.

O desenho está em SAD69 — e isso custou uma quadra de erro até se resolver. O bloco de controle geodésico do DWG rotula “DATUM SAD69 - MC 57°” e, logo abaixo, dá a latitude e a longitude do marco. Só que essa lat/long não fecha com SAD69: fecha com SIRGAS 2000, com 5,5 m de resíduo. Os dois não podem estar certos ao mesmo tempo, e a diferença entre ler o desenho num datum ou no outro é de 62 metros — quase a largura de uma quadra. A primeira versão deste mapa seguiu a lat/long e usou SIRGAS 2000; conferido contra a imagem de satélite, o loteamento inteiro saía deslocado cerca de uma quadra. A legenda estava certa e a lat/long da prancha é que é o dado furado. O mapa agora lê o desenho como SAD69 / UTM 21S, com um ajuste fino de 5,03 m para oeste e 3,45 m para o sul medido por conferência visual contra a imagem de satélite. Esse ajuste vale só para a saída publicada — área, testada e adjacência continuam calculadas na geometria original do desenho, onde uma translação não muda nada. Lição que fica: num DWG cadastral, o datum declarado vale mais que a coordenada geográfica de cortesia — e nada disso dispensa conferência contra a imagem.

A rua vem do IPTU onde ele existe. Dos 52 lotes, 16 têm DAM do município e usam o endereço oficial; nesses, a rua bate com o que o próprio desenho indica e serve de prova independente de que os lotes estão no lugar certo do bairro. Nos outros 36, a rua é o rótulo mais próximo no DWG — bom para lote de meio de quadra, e sujeito a erro em lote de esquina, onde o rótulo da via lateral às vezes fica mais perto. Foi assim que quatro endereços saíram corrigidos.

O polígono é o lote do projeto, não a matrícula atual. Onde já houve desdobro — quadra 16 lote 7, quadra 29 lote 30, quadra 27 lotes 17 a 20, entre outros — o DWG original não tem as divisas novas. O mapa mostra o lote inteiro e a tabela lista as matrículas que hoje ocupam aquele terreno. Nenhuma divisa foi inventada.

O lote “A” da quadra 4 foi identificado por área. Ele é um remembramento de 1.359,83 m² que não consta das planilhas com os lotes de origem. A única combinação de lotes contíguos da quadra que fecha com esse valor é 58+59+60+61 (1.360,39 m², diferença de 0,04%). Vale confirmar na matrícula antes de usar isso em qualquer decisão.

Testada de lote de esquina é o perímetro que dá para a rua, não a testada do carnê. O cálculo aqui mede todo o trecho da divisa que não é compartilhado com outro lote. Num lote de meio de quadra isso é a frente e pronto. Num lote de esquina ou de ponta de quadra, soma duas ou três frentes e fica maior do que a “testada real” que o cadastro municipal registra — no lote “A” da quadra 4, por exemplo, dá 76,46 m contra os 34,44 m do BCI. Isso não afeta nenhuma recomendação (esse bloco está marcado como não-candidato), mas explica números de frente altos nos lotes de esquina.

O que este estudo não faz. Não verifica zoneamento, recuo, área mínima municipal vigente nem exigência de área pública em desmembramento — usa 180 m² e 6,00 m de testada, que são os parâmetros do estudo da quadra 29. Antes de contar com qualquer ganho, esses limites precisam ser conferidos na legislação em vigor para cada quadra.