Zenite · Cuiabá/MT · proposta em negociação
Aquisição de 4 hectares no canto sul da Fazenda São Benedito, com 160 m de frente para a Rodovia Emanuel Pinheiro (MT-251), saída de Cuiabá para a Chapada. Matrícula 39.723, georreferenciada e certificada pelo INCRA/SIGEF. O negócio traz um pacto de recompra que define todo o seu risco e retorno.
A fazenda inteira tem 40,227 ha (13 vértices certificados). Os 4 ha saem do canto sul, encostados na rodovia. Há duas propostas de recorte — e elas não são equivalentes.
Começa 197 m ao norte do marco CSAF-M-0498. Frente de 160 m, fundos de 160 m e laterais de 250 m.
Era o que constava da primeira minuta. Não aproveita o canto sul.
Paralelogramo com frente de 160 m na rodovia e laterais paralelas à divisa da Fazenda Pedra Branca.
Aproveita o canto e é o que a minuta v2 adotou, com laterais de 313,40 m sobre a divisa certificada.
Ultrasolo Construções e Edificações S.A. — 80%, promitente vendedora.
Via House Empreendimentos S.A. — 20%, interveniente anuente. Renuncia expressamente à preferência do art. 504 do Código Civil.
Em condomínio, sem solidariedade entre si:
FSP 40% · SG 40% · Rhayanna 20%
| Parcela | Valor | Quando vence | Quem paga |
|---|---|---|---|
| (a) Assinatura | R$ 1.040.000 | na assinatura | FSP 320k · SG 320k · Rhayanna 400k |
| (b) Registro | R$ 960.000 | 5 dias úteis do registro do compromisso | FSP e SG, em partes iguais |
| (c) Desmembramento | R$ 1.600.000 | no registro da escritura definitiva | FSP e SG, em partes iguais |
| (d) Saldo Rhayanna | R$ 400.000 | até 31/12/2026 | Rhayanna |
As parcelas (b) e (c) deixam de ser devidas se o marco não ocorrer por exercício da recompra. A parcela (d) vence em 31/12/2026 de todo jeito. Havendo constrição judicial sobre a área, a exigibilidade de todas as parcelas fica suspensa.
A vendedora pode readquirir os 4 ha por R$ 8.000.000,00, à vista, em até 24 meses improrrogáveis. Não se admite exercício parcial nem parcelamento. Só há dois desfechos:
As compradoras recebem R$ 8 mi pelos R$ 4 mi desembolsados — e devolvem a posse em 30 dias. O ITBI e as despesas da recompra correm por conta dela.
Benfeitorias voluptuárias não são indenizadas; as necessárias e as úteis previamente autorizadas por escrito, sim, pelo custo comprovado.
Passados os 24 meses a opção caduca automaticamente, sem necessidade de notificação, e a propriedade plena se consolida nas compradoras.
Ficam com 4 ha de frente para rodovia, por R$ 100/m².
Certidão de inteiro teor da matrícula 39.723, Livro 2-FD, Ficha 249, do 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição de Cuiabá. Cadeia contínua de 1985 a 2026, sem ônus, hipoteca, penhora ou gravame vigente.
| Ato | Data | Negócio | Valor |
|---|---|---|---|
| Abertura | 18/04/1985 | Origem em doação de 1964. Titular: Elzira Pinto Mocker | 38,3454 ha |
| R-1 | 18/04/1985 | Venda à COVAVE | Cr$ 15.000.000 |
| R-3 | 20/06/1995 | COVAVE → José Gaspar Maciel de Lima | R$ 5.000 |
| AV-4 | 23/12/1997 | Certidão: imóvel dentro do perímetro urbano de Cuiabá | — |
| R-5 | 21/01/1998 | → Trescinco Distribuidora de Automóveis | R$ 99.334 |
| R-6 | 22/06/1998 | Dação em pagamento → Banco América do Sul | R$ 889.000 |
| AV-7/8 | 2012 / 2014 | América do Sul → Sudameris → Santander | — |
| R-9 | 05/05/2014 | Santander → José Mura Junior (leilão extrajudicial) | R$ 375.000 |
| R-11 | 31/07/2014 | → Ultrasolo — 3 meses depois, por 40% do valor pago | R$ 150.000 |
| R-12 | 04/02/2020 | Ultrasolo → Via House, parte ideal de 20% | R$ 50.000 |
| AV-13 | 14/05/2026 | Georreferenciamento: área retificada | 40,227 ha |
A verificação independente da análise recalculou o polígono a partir das 12 coordenadas: área de 40,224 ha contra 40,227 declarados, perímetro de 3.048,7 m contra 3.048,77 m, e os 12 azimutes conferindo com desvio abaixo de 5 cm. O memorial fecha.
38,3454 ha registrados contra 40,227 apurados — +4,9%. A retificação seguiu a via administrativa correta (art. 213, II, da Lei 6.015/73), com anuência do confrontante e da SINFRA-MT, o que mitiga bastante. Ainda assim, guardar memorial, planta, ART e anuências do requerimento de 20/10/2025.
Dentro do perímetro urbano desde 1997, mas ainda cadastrado como rural (CCIR, NIRF/ITR, CAR). Gera exposição tributária na discussão ITR × IPTU e condiciona qualquer parcelamento à conversão urbanística. É o ponto operacional mais relevante para quem pretende empreender ali.
A frente de 160 m é justamente sobre a rodovia. Há área não edificável entre faixa de domínio e recuo legal (TDCO-0242/2025 da SINFRA-MT), o que reduz a área útil dos 4 ha e precisa entrar em qualquer conta de aproveitamento.
R$ 5.000 em 1995; compra por R$ 375 mil e revenda por R$ 150 mil no mesmo ano de 2014; 20% por R$ 50 mil em 2020, quando a guia de ITBI apontava base de R$ 3.259.359. Não invalida os registros, mas recomenda diligência sobre a saúde fiscal de Ultrasolo e Via House — fraude contra credores se avalia fora da matrícula.
Qualquer alienação do todo exige as duas sociedades. Exigir comparecimento conjunto de Ultrasolo e Via House na escritura.