Decisão de compra · lotes 2 e 3 · quadra 29 · Tropical Ville
Hoje sua propriedade são 4 lotes da quadra 29 — os de número 37, 1, 4 e 5, somando 1.425,38 m² —, e divididos eles rendem 7 lotes. Os lotes 2 e 3, de terceiro, ficam no meio e partem a propriedade em dois blocos isolados, cada um só podendo ser remembrado consigo mesmo. Comprá-los não acrescenta apenas a área deles: abre a faixa contínua de 65,22 m de testada na via leste e leva o total a 11 lotes. Geometria extraída do DWG do projeto urbanístico.
A propriedade atual são quatro matrículas da quadra 29: os lotes 37 e 1 formam o bloco norte e os lotes 4 e 5 o bloco sul. Juntas somam 1.425,38 m² e, se divididas, rendem 7 lotes. Entre os dois blocos estão os lotes 2 e 3, de terceiro — são eles o objeto da compra.
| Matrícula | Testada | Profundidade | Área (m²) | Situação |
|---|---|---|---|---|
| Lote 37 | 15,000 na Rua 16 | 20,619 / 24,990 | 342,07 | já é seu |
| Lote 1 · esquina | 17,256 na Rua 16 + chanfro 6,001 | 24,990 / 25,220 | 483,31 | já é seu |
| Lote 2 | 10,000 na via leste | 30,000 | 300,00 | a comprar |
| Lote 3 | 10,000 na via leste | 30,000 | 300,00 | a comprar |
| Lote 4 | 10,000 na via leste | 30,000 | 300,00 | já é seu |
| Lote 5 | 10,000 na via leste | 30,000 | 300,00 | já é seu |
| 4 lotes seus · 37, 1, 4 e 5 | 1.425,38 | rendem 7 lotes | ||
| 6 lotes com a compra de 2 e 3 | 2.025,38 | rendem 11 lotes |
4 matrículas hoje → 7 lotes. 6 matrículas com a compra → 11 lotes. Áreas conferidas nos polígonos do DWG da quadra 29; o remembramento fecha em 2.025,40 m² contra 2.025,38 m² declarados nas matrículas.
Seus 4 lotes formam dois blocos: 37 + 1 rende 4 lotes, 4 + 5 rende 3 — 7 no total. Os lotes 2 e 3, de terceiro, ficam no meio e impedem qualquer continuidade.
4 matrículas → 7 lotes · 1.425,38 m² próprios · 203,6 m² por lote · nenhum com 6,00 m de testada
Sete fatias de 6,00 × 30,00 correndo do sul até acima do antigo lote 2, mais quatro lotes na Rua 16 (opção A de divisão; as outras três estão adiante).
6 matrículas → 11 lotes · 2.025,40 m² · 184,1 m² por lote · 7 com 6,00 m de testada
| Cenário | Área (m²) | Lotes | m² por lote | Lotes com 6,00 m |
|---|---|---|---|---|
| Hoje · bloco norte (lotes 37 + 1) | 825,38 | 4 | 206,3 | 0 |
| Hoje · bloco sul (lotes 4 + 5) | 600,00 | 3 | 200,0 | 0 (6,67 m) |
| Hoje · total dos seus 4 lotes | 1.425,38 | 7 | 203,6 | 0 |
| Comprando 2 e 3 · matrícula única | 2.025,40 | 11 | 184,1 | 7 |
| Comprando 2 e 3 · dois remembramentos | 2.025,40 | 10 | 202,5 | 3 |
| Ganho líquido (matrícula única) | +600,00 | +4 |
Decomposição do ganho de 4 lotes: 3,33 vêm da área comprada (600 ÷ 180) · 0,33 da sobra do bloco 4+5 (20 m de testada só cabem 3 fatias de 6 m) · 0,58 da sobra do bloco 37+1 (825 ÷ 180 = 4,58, mas só 4 fecham) · −0,25 do arredondamento (2.025 ÷ 180 = 11,25 → 11)
Por que o quarto lote existe. Três dos quatro vêm da própria área comprada. O quarto é sinergia: hoje o bloco 4+5 desperdiça 2,00 m de testada e o bloco 37+1 não alcança 6,00 m em nenhum lote, porque a profundidade ali é de 20 a 27 m e cada unidade precisa de 6,81 a 9,39 m de frente para fechar a área. No bloco único, as fatias de 6,00 m correm sem interrupção por 42,00 m e a irregularidade do norte se dilui em muito mais área.
Remembre em matrícula única, não em dois blocos. Se comprar os lotes 2 e 3 e fizer dois remembramentos separados, 37+1+2+3 de um lado e 4+5 do outro, o resultado cai para 10 lotes: 7 no bloco norte e 3 no sul. O 11º lote depende de a fatia de 6,00 m atravessar a antiga divisa entre os lotes 3 e 4. Se houver qualquer restrição registral ou urbanística que impeça a unificação total, o ganho da compra cai de 4 para 3 lotes.
As opções A, B, C e D abaixo são alternativas entre si: são quatro maneiras diferentes de dividir a mesma área, e apenas uma será adotada no projeto. Elas não se somam e não mudam o total — em todas há 11 lotes, com área mínima de 180 m² e testada mínima de 6,00 m. Nas opções A, B e C o lote de esquina tem sempre 224,82 m², porque os outros três lotes do bloco norte estão no mínimo e a área do bloco é fixa; o que muda é a forma dele. A opção D muda a estrutura.
Lotes 8 a 10 são trapézios retos com frente em esquadro. O lote 11 fica em leque: 5,13 m de fundo alargando para 7,82 m na Rua 16 mais o chanfro.
11 lotes · 7 na via leste (6,00 × 30,00) + 4 na Rua 16 · 2025,40 m²
| Lote | Frente (Rua 16) | Fundo | Lat. oeste | Lat. leste | Área (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 9,064 | 9,442 | 18,536 | 21,178 | 180,00 |
| 9 | 8,053 | 8,388 | 21,178 | 23,525 | 180,00 |
| 10 | 7,320 | 7,624 | 23,525 | 25,658 | 180,00 |
| 11 | 7,820 + chanfro | 5,128 | 25,658 | 23,220 | 224,82 |
O lote 11 vira um retângulo de 8,79 m de largura com 23,22 m na via leste; sua frente principal passa a ser a via leste. O leque migra para o lote 8, que fica com 12,09 m de frente e 6,42 m de fundo, seguindo o flanco do lote 37.
11 lotes · 7 na via leste (6,00 × 30,00) + 4 na Rua 16 · 2025,40 m²
| Lote | Frente (Rua 16) | Fundo | Lat. oeste | Lat. leste | Área (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 12,088 | 6,419 | 18,536 | 21,178 | 180,00 |
| 9 | 8,388 | 8,053 | 21,178 | 23,525 | 180,00 |
| 10 | 7,624 | 7,320 | 23,525 | 25,658 | 180,00 |
| 11 | 4,156 + chanfro | 8,791 | 25,658 | 23,220 | 224,82 |
As divisas giram gradualmente de 16°15' no flanco a 0° na via leste (12°11', 8°08', 4°04'). Nenhum lote fica retangular, mas nenhum fica estreito: fundos entre 6,56 e 8,67 m e o lote 11 com 7,89 m de fundo e 5,09 m mais chanfro na Rua 16.
11 lotes · 7 na via leste (6,00 × 30,00) + 4 na Rua 16 · 2025,40 m²
| Lote | Frente (Rua 16) | Fundo | Lat. oeste | Lat. leste | Área (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 9,812 | 8,672 | 18,536 | 21,015 | 180,00 |
| 9 | 8,967 | 7,464 | 21,015 | 23,284 | 180,00 |
| 10 | 8,388 | 6,562 | 23,284 | 25,461 | 180,00 |
| 11 | 5,090 + chanfro | 7,885 | 25,461 | 23,220 | 224,82 |
Estrutura diferente: o bloco sul sobe para 8 lotes de 6,00 × 30,00 (o lote 8 recebe a cunha do flanco e fecha em 188,74 m²) e o bloco norte fica com 3 lotes de 11 a 15 m de frente e 12 a 19 m de profundidade. O lote de esquina ganha 17,22 m na via leste, mas todo o bloco norte fica raso.
11 lotes · 8 na via leste (6,00 × 30,00) + 3 na Rua 16 · 2025,40 m²
| Lote | Frente (Rua 16) | Fundo | Lat. oeste | Lat. leste | Área (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 9 | 15,012 | 10,975 | 12,287 | 15,996 | 180,00 |
| 10 | 10,716 | 10,288 | 15,996 | 18,995 | 180,00 |
| 11 | 6,528 + chanfro | 11,068 | 18,995 | 17,220 | 216,08 |
| Opção | Estrutura | Fundo da esquina | Frente da esquina na Rua 16 | Menor fundo | Onde | Menor profundidade |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Opção A · Divisas perpendiculares à Rua 16 (traçado atual) | 7 + 4 | 5,128 | 7,820 + chanfro | 5,128 | lote 11 | 18,536 |
| Opção B · Divisas paralelas à via leste | 7 + 4 | 8,791 | 4,156 + chanfro | 6,419 | lote 8 | 18,536 |
| Opção C · Divisas em leque progressivo | 7 + 4 | 7,885 | 5,090 + chanfro | 6,562 | lote 10 | 18,536 |
| Opção D · Divisa dos blocos em 48 m: 8 lotes na via leste e 3 na Rua 16 | 8 + 3 | 11,068 | 6,528 + chanfro | 10,288 | lote 10 | 12,287 |
O ponto de equilíbrio. Os 600 m² comprados devolvem 4 lotes vendáveis. A compra se paga se o custo dos lotes 2 e 3, somado ao custo de aprovação do remembramento e do desmembramento, ficar abaixo da receita líquida de 4 lotes. Como você conhece o preço praticado na região e eu não, essa é a conta que falta. Vale considerar também que o vendedor dos lotes 2 e 3 tem poder de barganha, porque a posição deles no meio da sua propriedade vale mais para você do que para qualquer outro comprador. Não é prudente revelar o motivo da compra durante a negociação.
Antes de fechar. Confirmar a área mínima da zona: se for 160 m² em vez de 180, o cenário atual sobe para 8 lotes e o cenário com a compra para 12. Verificar se a legislação local exige percentual de área pública em desmembramento dessa dimensão, o que consumiria parte do ganho. As cotas desta página saem das coordenadas do DWG (quadra 29): a esquina é chanfro reto de 6,001 m, o alinhamento leste é reto (40,000 + 25,220) e o flanco oeste do lote 37 (20,619) desvia 16°15' para fora, alargando o bloco norte para oeste. Os polígonos fecham com as áreas declaradas: 342,07, 483,31 e 2.025,40 m² no total.