Mosaico de desmembramento · Tangará da Serra/MT
Tira 1: 24,6736 ha · Tira 2: 23,4898 ha · malha a azimute 43° Revisão 2 · auditoria geométrica em QGIS · modelo de permuta
–
lotes
–
lote médio
57,94%
área vendável
26,39%
sistema viário
–
VGV potencial
–
resultado da incorporadora
Cenário de zoneamento — mesma malha
Auditoria geométrica · QGIS 4.2.1
A geometria é limpa: 949 feições válidas no GEOS, sobreposição entre classes de 18,6 m² em 48 ha, balanço de áreas fechando e doação de 15,10% atendida. O que segue são decisões de projeto, não erros de construção do polígono.
Ligue Não conformidades (QGIS) em Camadas para ver as feições no mapa. Clique em cada uma para o laudo.
VGV
Indicador
Valor
VGV total
–
Ticket médio do lote
–
VGV por hectare de gleba
–
Pavimentação (R$ 68,80/m², Juína)
–
Pavimentação sobre o VGV
–
Incorporação com permuta
–
resultado da incorporadora
–
margem sobre a receita
Indicador
Valor
Lotes do terreneiro
–
Lotes da incorporadora
–
Receita da incorporadora
–
Valor entregue ao terreneiro (bruto)
–
Terra bruta implícita, bruta (R$/ha)
–
(−) Infraestrutura dos 100% dos lotes
–
(−) Projetos e aprovações (2,5% do VGV)
–
(−) Comissão e marketing — só da sua cota (9%)
–
(−) Administração e estrutura (3%)
–
(−) Tributos sobre a receita
–
Infra por m² que você vende
–
Capital a desembolsar
–
Retorno sobre o capital
–
Resultado por lote seu
–
Permuta de equilíbrio
–
Terreneiro
Valor
Receita bruta
–
(−) Comissão e marketing (9%)
–
Líquido do terreneiro
–
Líquido por lote
–
Terra bruta implícita, líquida
–
Comissão e marketing são descontados das duas partes no ato da venda, na proporção de cada cota. Administração, projetos e infraestrutura ficam integralmente com a incorporadora.
Camadas
Quadro 1 · Áreas
Item
m²
ha
%
Gleba — Tira 1 (24,67 ha) + Tira 2 (23,49 ha)
481 579
48,16
100,00%
Lotes — área vendável
279 010
27,90
57,94%
Sistema viário
127 099
12,71
26,39%
Área verde / lazer
48 561
4,86
10,08%
Área institucional
24 176
2,42
5,02%
Sobras / ajustes (NC-04)
2 732
0,27
0,57%
SOMA
481 579
48,16
100,00%
Quadro 2 · Sistema viário e calçadas
Via
m²
ha
%
Ruas locais 15,00 m
115 605
11,56
24,00%
Avenida coletora 25,00 m
11 494
1,15
2,39%
TOTAL SISTEMA VIÁRIO
127 099
12,71
26,39%
▸ Leito carroçável (pavimentação)
83 966
8,40
17,44%
▸ Calçadas / passeios
41 753
4,18
8,67%
▸ Canteiro central
1 380
0,14
0,29%
▸ Desconexas e sem lote servido (NC-03)
1 851
0,19
0,38%
Extensão linear 8 167 m · meio-fio ~16 333 m · água/esgoto ~8 575 m cada · ~467 postes Coletora de 25 m: 464 m numa gleba de 1.230 m (NC-05)
Quadro 3 · Áreas públicas (LC 262/21 art. 15)
Destinação
Mín.
Exigido
Previsto
%
Área verde / lazer
10%
48 158
48 561
10,08%
Área institucional
5%
24 079
24 176
5,02%
Doação ao Município
15%
72 238
72 736
15,10%
Alocadas nas 14 quadras irregulares das pontas da gleba, de 40 quadras medidas no QGIS. As quinze áreas públicas confrontam via; a menor, AI-4, tem 990 m² e 37 m de frente. Folga sobre o mínimo: 499 m² (0,7%).
O que trava este estudo hoje.
Corrigir as seis não conformidades. Cabem no próprio desenho: reclassificar R-3/R-4 e os sete fragmentos devolve 4.384 m², suprimir os 14 lotes de testada insuficiente consome 4.204 m². Saldo de +180 m² — a correção é neutra em unidades.
Acesso. As duas tiras são a porção mais interna do mosaico: não fazem frente para a MT-480 nem para o bairro. Pelo desenho, só encostam em via na ponta sudeste. Duas tiras de 1.100 m com um único acesso não passa na aprovação — é preciso confirmar se existe via projetada, servidão ou faixa de passagem atravessando a área de 55 ha.
Posição aproximada. A geometria (forma e área) foi extraída dos vetores do PDF e se valida em ±0,08%. Mas o PDF não traz coordenadas: a posição foi ancorada por melhor encaixe e pode errar dezenas de metros. Necessário o KML/SHP/DWG ou o memorial com UTM.
Zoneamento. ZEU exige 300 m² e testada de 12 m; ZAS admite 250 m² e 10 m. A malha é a mesma, muda só a subdivisão — mas 104 lotes de diferença. Peça a certidão de zoneamento. Os dois cenários foram auditados e os dois reprovam na testada: 14 lotes no A, 13 no B.
Premissas do modelo econômico. Projetos, comissão, marketing e administração entram como estimativa: 2,5% do VGV mais 12% da receita, ou R$ 12,0 milhões. São a próxima coisa a cotar — cada ponto percentual de erro move o resultado em cerca de R$ 830 mil.
Licenciamento. 48,16 ha fica abaixo do teto municipal de 50 ha (CONSEMA-MT 74/2025), o que mantém o processo na Prefeitura. A folga é de apenas 1,84 ha (3,7%) — se o levantamento devolver área maior, a competência vai para a SEMA-MT.
Continuam pendentes: imóvel rural e de espólio, inclusão em perímetro urbano, descaracterização no INCRA e reserva legal.
Estudo volumétrico preliminar. Não é projeto urbanístico aprovado. Sem curvas de nível, drenagem ou terraplenagem. Geometria em SIRGAS 2000 / UTM 21S (EPSG:31981).
Auditoria geométrica em QGIS 4.2.1: validade GEOS, sobreposição por índice espacial, contenção no perímetro, balanço por união geométrica, testada por interseção da divisa do lote com o polígono viário sob tolerância de 0,10 m, conectividade por decomposição em componentes e face de quadra por retângulo envolvente mínimo. A posição da gleba continua aproximada — a auditoria vale como consistência interna do desenho, não como implantação georreferenciada.
A análise econômica é estudo de viabilidade preliminar, não constitui recomendação de investimento e depende da confirmação das premissas assinaladas.